“Laat het platteland niet over aan een ‘lucky bastard’ die ergens een boer heeft uitgekocht en die er met een lokale bestuurder een bestemmingsplan doorheen jast”. ++

We bouwen in Nederland massaal woningen die eigenlijk niemand hebben wil. Van het verkeerde soort en op de verkeerde plaatsen. Het overschot aan appartement is schrikbarend. De bevolkingsgroei stagneert in grote delen van ons land of mensen trekken er weg. Nieuwe woningen bouwen in die gebieden betekent dat mensen dan wegtrekken uit oude woningen die vervolgens leeg blijven staan, zoals nu feitelijk al met al onze kantoorlocaties is gebeurt. Nieuwe projecten worden pas gerealiseerd als er bijvoorbeeld 70% verkocht is. Als de realisatie niet van de grond komt stagneert de hele zaak, omdat aan dat niet-doorgaande traject subsidies gekoppeld zijn, gemeentes rekening houden met opbrengsten van de grondverkoop en meer. In plaats van de tering naar de nering te zetten gaan die Gemeentes proberen mensen te werven, zodat er nog meer geld nodeloos verstookt wordt.
Volgens Friso de Zeeuw, Hoogleraar van de TU Delft en directeur bij Bouwfonds loopt het aantal projecten dat we eufemistisch ‘reserveprojecten’ noemen op van 20% tot 50% momenteel.

Ook steden die nu nog niet aan ontvolking denken komen aan de beurt. In de Atlas voor Gemeenten 2010 staat: “Het gebrek aan voorzieningen en de steeds slechtere bereikbaarheid van werk vanuit de new towns, leidt echter tot de verwachting dat de nieuwe steden het in een ruimere woningmarkt moeilijk gaan krijgen, en zeker niet immuun zullen zijn voor krimp. Decentraal liggende steden als Sittard-Geleen en Emmen, en new towns en groeigemeenten als Zoetermeer, Apeldoorn, Ede en Spijkenisse krijgen met deze ontvolking te maken”.

Een vigerende gedachte momenteel is dat individuele gemeentes beter met andere gemeentes een regionaal cluster gebied kunnen gaan benoemen, waar de nieuwbouw geconcentreerd gaat worden. De opbrengsten kunnen dan gedeeld worden, zodat de noodzaak tot een onderlinge concurrentie verdwijnt. Dat wel, maar op deze wijze wordt er direct weer schaarste aan grond gecreëerd en van die grondspeculatie wilde ik nu net van af.

Gemeentes waar de ontvolking plaats gaat vinden, dienen hun grondposities af te waarderen. Dat is een hele grote luchtbel die nog in het systeem van de gemeentelijke financiën zit. Vervolgens wordt die grond dan rechtstreeks aan particulieren verkocht, tegen echt lage prijzen (of zelfs gratis indien zo’n huis een eigen energiecentrale wordt), zodat het eigen woningbezit gestimuleerd wordt en mensen bewust kiezen naar zo’n Gemeente te gaan. Anti-speculatie beding erop en klaar.
Bij een fictieve grondprijs van €50 m/2 bouw je op een kavel van 200 m/2 een woning van wel 500 m/3 voor zo’n €1250.00 tot €150.000. Dat is voor een heleboel mensen een bedrag dat goed op te brengen is en staat in schril contrast wat er in die Gemeentes momenteel aan nieuwbouw wordt aangeboden. Maar zoals eerder gezegd, ik geef die grond liever gratis in ruil voor een eigen energie voorziening.

Het fenomeen “recreatiewoning” dient ook onder de loep te worden genomen. Daar is door een kunstmatig gecreëerde schaarste voor ontwikkelaars en Gemeentes jarenlang een goudmijn gecreëerd. Een recreatiewoning in Zeeland bij Hof Domburg kost zomaar bijna €450.000, terwijl in het dorp zelf een vergelijkbare woning nog niet eens de helft doet. Maar die mag ik als ‘niet-inwoner’ van die Gemeente niet kopen. En dat terwijl Zeeland ontvolkt wordt.

De huurmarkt zit op slot. Al jaren. Grote groepen mensen wonen in te goedkope huizen en blokkeren de doorstroming. Voor deze mensen is een koopwoning niet haalbaar, dus ze blijven lekker zitten. De huur is gekoppeld aan een rigide puntensysteem, dus men krijgt relatief “veel waar voor zijn geld”. Slecht 10% van alle 3 miljoen huurwoningen worden op de vrije markt verhuurd. Uit een studie van het Centraal Planbureau blijkt dat het aantal huurtoeslagen echter uitkomt op 1,1 miljoen. In meer dan 1 miljoen huurwoningen wordt blijkbaar scheef gewoond.

De oplossing?
Volgens voormalig redacteur van het Financieele Dagblad en nu politicus Ed Groot, dienen we de sociale huurwoningen van de woningbouw corporaties over te hevelen naar de Gemeenten. Die kunnen dan een veel actiever beleid voeren op deze markt en de slapende ‘reserves’ , ter grootte van €300 miljard (!) ten gelde maken. Kan mooi die gratis gronduitgifte van mij van betaald worden!

Een andere oplossing is een jaarlijkse inkomenstoets en daarop de te betalen huur aanpassen. Dan heeft men een keuze: of verhuizen naar een grotere woning of blijven zitten, maar dan meer huur betalen. Dit idee komt uit de koker van Taco van der Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Ook pleit hij voor een systeem van hypotheekrenteaftrek waarbij de jaarlijkse fiscale aftrekpost geleidelijk kleiner wordt (annuitaire hypotheekrenteaftrek). Dat is mooi voor starters en maakt de totale hypotheekaftrek stap voor stap lager, zodat we collectief op overheidsniveau gewoon meer geld overhouden. Vergeet niet dat we in 2007 €11 miljard kwijtwaren aan dit systeem van ‘hypotheekrenteaftrek’.
Zo zie je maar weer: er zijn nog wel slimme mensen in Nederland!

Nog zo’n slimmerik. Frank Bijdendijk van de organisatie Stadsgenoot. Hij ontwikkelt woon- en werkpanden, nu nog alleen in Amsterdam IJburg en Oud-West, volgens het Solids concept. Innovatief bedacht! Er wordt een pand neergezet, waarvan de buitenkant bepaald is. De binnenkant niet. Een ruime stramien maat zorgt ervoor dat je hier als huurder veel kanten op kan, want je bent zelfs niet aan vestigingseisen conform een bestemmingsplan gebonden. Dat betekent dat je hier mag doen wat je wilt. Een klein bedrijf, wonen, werken, alles door elkaar heen. Je huurt het casco en bouwt verder zelf de hele zaak af. Een veilingsysteem bepaalt de uiteindelijke huurprijs. Voor huursubsidie komen de huurders niet in aanmerking, maar via een ‘persoonsgebonden korting systeem’ komen ook huurders aan bod met een lager inkomen. Frank liet zich inspireren door de Amsterdamse grachtenpanden en pakhuizen. Juist vanwege die flexibiliteit in de bestemming zijn ze nu nog in gebruik, terwijl de eerste Bijlmerflats alweer, na slechts 30 jaar gebruikt te zijn, moeten worden afgebroken, omdat ze niet meer voldoen aan de huidige bewoners eisen. Dat risico evenals een leegstandrisico heeft Solids met deze nieuwe visie teruggebracht.
Alhoewel deze ontwikkeling natuurlijk haaks staat op de vigerende wet- en regelgeving, is het een voorbeeld van bouwinnovatie.


Op de website Eatmyhouse.nl, een initiatief van stadsdeel Oost-Watergraafsmeer zijn prachtige voorbeelden te vinden van innovatie en bouwen. Drijvende huizen, gebouwd volgens het cradle –to-cradle principe, die (grotendeels) in hun eigen energie kunnen voorzien, betaalbaar zijn en er prachtig uitzien! En op deze site staan meer dan 50(!) van dit soort “drijvendehuis” concepten. Briljant!

++ Quote van Architect Bjarne Mastenbroek, in het FD van 7 april 2010.